Спецификите и особеностите около закупуването на един имот са много и са свързани с най-различни цели. Един от тези важни моменти е определянето на пазарната оценка на имота. Какво представлява пазарната оценка сама по себе си, каква е целта и кои са критериите, по които се определя?
Пазарната оценка на имота се изготвя с цел обезпечаване на банката при покупка на имот с ипотечен кредит. Тази оценка е различна от всички други , които могат да бъдат изготвени за един имот –като начин на определяне, цел и стойност. Защо? Пазарната оценка на един имот в повечето случаи е по-ниска от пазарната цена на имота (сумата, за която купувача и продавача са се споразумели). Тя се изготвя от компетентно, професионално лице, което има законовото право да я извършва и е базирана на определени критерии, които са равнозначни за всички имоти.
Интересен факт е, че пазарната оценка на един имот не може да бъде използвана за други цели, тъй като за изготвянето ѝсе следва определена методология и крайния резултат е валиден за даден момент, а не завинаги.
Лицата или консултантски къщи, които могат да извършват пазарни оценки, са лицензирани за тази дейност и се контролират от Камарата на независимите оценители. Голяма част от банките работят с предварително определени за това лица, а в някои случаи е възможно и клиентът сам да избере оценител, стига политиката на конкретната банка да позволява такава опция.
Изготвянето на пазарна оценка на имот е платена услуга, чиято стойност се определя в зависимост от ценоразписа на конкретната фирма или независимия оценител. Често тя се изготвя в началото на процеса по закупуване на имота, тъй като е валидна само и единствено към момента на определянето и е важно да бъде своевременна и актуална.
Как се определя пазарна оценка на имот?
Оценителите имат свои установени методи за определяне пазарната оценка на имоти. Това може да се случи чрез:
- Сравняване на имота с аналогичен (местоположение, квадратура, състояние и т.н.), като е важно покупко-продажбата да се е осъществила възможно най-скоро спрямо датата на изготвяне на настоящата оценка;
- Изчисляване на разходите по придобиване на дадения имот минус амортизацията му към момента;
- Изчисляване на евентуалните приходи, които имотът би могъл да донесе на собственика във времето.
Какво ще получи бъдещия собственик като финален документ?
Окончателната пазарна оценка на имота представлява крайна сума, която е аргументирана чрез различни критерии, които се вземат предвид при изготвянето на документа: общо състояние на сградата, година на строеж, местоположение, анализ на района (предимства и недостатъци), релеф, ремонтни дейности, както и пазарните условия, в които е изготвена пазарната оценка (анализ на пазара на недвижими имоти – търсене, предлагане, тенденции). Включени са и всички предоставени от възложителя документи, тъй като в много от случаите не всичко необходимо може да бъде предоставено и е важно да се отбележи на базата на кои документи е изготвена крайната пазарна оценка.
Какви са опасностите?
Оценителите, с които банките работят, са лицензирани лица, които няма как да ви измамят или подведат при изготвянето на оценката. Това, което може да се възпрепятства вашето споразумение, е да се окаже, че заявената пазарна цена на имота е многократно по-висока от реалната му пазарна оценка. В такъв случай, вашата позиция е неизгодна по отношение отпускането на ипотечен кредит, тъй като сумата, която ще ви бъде дадена ще бъде в много по-малък размер отколкото цената, за която сте се съгласили да откупите имота.
